Site des ex-salaisons

Le contexte

Installées à Vallangoujard en 1956, les Salaisons du Vexin, devenues ensuite Henri Antoine Salaisons, ont fermé leurs portes en juillet 2010. L’entreprise avait été rachetée en 1998 par Madame Nicole Piffaud (groupe alimentaire CCA) qui a pris, en 2009, la décision de fermer l’usine pour en transférer la chaîne de production dans l’ensemble ultramoderne qu’elle venait de construire à Goussainville (95).

Les recettes communales liées à la fiscalité des entreprises n’ont pas été affectées par cette fermeture ; la mutualisation, en 2007, de la fiscalité des entreprises entre les communes de la Communauté avait garanti la pérennité des ressources financières de Vallangoujard.

Le site reste la propriété de Madame Piffaud. Son devenir dépend donc principalement des choix qu’elle fera. Toutefois, la réutilisation de ce site pour une activité industrielle semble difficile. Les bâtiments ne correspondent pas aux standards actuels. Toute construction nouvelle sera soumise à l’accord de l’architecte des bâtiments de France et toute requalification devra se conformer aux règles du plan local d’urbanisme communal (PLU) en cours d’élaboration.

Dès lors, le devenir de ce site ne pourra se dessiner qu’en concertation. La Commune, en définissant le droit du sol, veillera à en tirer un avantage collectif.

La charte du PNR

La mission du Parc naturel régional (PNR) du Vexin français (auquel Vallangoujard a choisi d’adhérer) couvre tout autant la protection de l’environnement et l’activité économique, avec un objectif d’exemplarité dans le développement durable.

La charte du PNR constitue un cadre dont plusieurs composantes concernent directement le devenir des ex-salaisons :

  • développement agricole, touristique et économique et aménagement du territoire dans le respect de l'environnement et d'une vie locale de qualité

  • maîtrise de l'espace (limitation de la consommation des terres agricoles pour la création de logements)

  • maîtrise de l’évolution démographique (avec un objectif de +0,75 % de croissance /an)

  • promotion de la mixité des âges et de la diversité sociale par une politique adaptée de l'habitat

  • promotion de la qualité de l’architecture.

Le Plan local d'urbanisme

La commune dispose, depuis 1983, d’un plan d’occupation des sols (POS).

Dans l’actuel POS, le site des ex-salaisons est inscrit dans une « zone d’activité économique » d’une superficie de 2,4 hectares qui en dessine très exactement les contours.

Conformément à la loi, toute évolution de l’urbanisme communal doit dorénavant passer par la réalisation d’un PLU.

La démarche en vue de réaliser le PLU venait tout juste d’être engagée lorsque l’annonce de la fermeture des salaisons est tombée. La démarche PLU a aussitôt été interrompue. Elle a été relancée parallèlement à l’étude sur le devenir du site des ex-salaisons, dont elle intégrera les conclusions.

La concertation locale

Dans une conception résolument participative de l’action publique, la municipalité avait de choisir d’associer les Vallangoujardois dès le tout début de l’étude de requalification des ex-salaisons afin d’entendre et de prendre en compte les craintes, les attentes et les suggestions des uns et des autres.

Une réunion de concertation a été organisée le 18 janvier 2013 ; 22 Vallangoujardois y ont participé.

Des craintes ont été soulignées sur les éventuelles nuisances en cas de reprise d’activité sur le site, notamment en rapport avec la circulation de gros camions et de bruit.

Des attentes ont été exprimées plus ou moins fortement : assurer la sécurité de la circulation des piétons sur le secteur, places de stationnement, maintien de l’école par un accroissement maitrisé de la population, avec mixité sociale et générationnelle (maintien sur place de personnes âgées et accueil de jeunes familles à des prix accessibles), hébergement hôtelier (gite), amélioration des télécommunications (haut débit), animation du village par la création d’un espace commun, l’arrivée d’artisans, voire de commerces, ouverture du site vers les deux rues et vers l’ancienne voie ferrée et le Sausseron, création d’un espace naturel (pourquoi pas un verger communal).

Une 2è réunion publique a été organisée le 19 septembre 2013 pour présenter la méthode d’élaboration du PLU.

Une 3è réunion publique a été organisée 8 avril 2014 pour présenter les conclusions de l’étude sur les ex-salaisons, exposer les premiers diagnostics préparatoires au PLU et préparer les contacts avec les architectes prévus dans le cadre de l’étude du PLU.

L'étude sur le devenir des ex-salaisons

Afin de préparer au mieux la nécessaire évolution de cet espace, la Commune a sollicité l’aide de la Communauté (ayant compétence dans le domaine économique et de l’aménagement) et du PNR qui ont alors conjointement décidé de confier une étude à un cabinet spécialisé. Un appel public à la concurrence a été lancé.

Cinq équipes y ont répondu. L’Atelier Act Urba a été retenu sur des critères essentiellement techniques. Un marché public de 29 150 € HT a été signé.

La finalité de cette étude était :

  • d’explorer l'ensemble des possibilités du site, sans préjuger des orientations qui seront données : activité économique, logement, mixité sociale et générationnelle, commerce, artisanat, petite industrie, loisirs, hôtellerie, tourisme (en rapport notamment avec la future « Boucle du Vexin »), équipements publics pour animer la vie locale et se « réapproprier » cet espace au cœur du village…

  • d’évaluer les contraintes et les faisabilités économiques, techniques et réglementaires (urbanisme, architecture, qualité environnementale, énergie, eaux et milieux humides, paysage, dépollution, animation de la vie locale, école, haut débit, déplacements, circulation, stationnement…)

  • de comparer les scénarios les plus intéressants pour les habitants, l'environnement, le territoire.

Cette étude a été réalisée d’octobre 2012 à novembre 2013. Ses conclusions vont s’articuler avec l’étude du PLU.

L'analyse du site des ex-salaisons

  • La vaste « halle » centrale d’environ 2000 m2 utiles sur deux niveaux est un bâtiment robuste et réutilisable, bien que dépourvu d’éclairage naturel (locaux anciennement réfrigérés).

  • Pour le reste, les bâtiments en place, réalisés au fil des ans sans plan d’ensemble et en matériaux économiques, constituent un ensemble disparate de qualité très médiocre, à l’évidence difficilement réutilisable.

  • Le vieux moulin a été fortement restructuré ; il est en très mauvais état, mais éventuellement récupérable.

  • Le logement du gardien, assez modeste, reste fonctionnel, mais peut s’avérer implanté d’une façon gênante pour une utilisation optimale du site.

  • Le sol a largement été imperméabilisé.

  • La station d’assainissement en place, réalisée pour les besoins spécifiques de l’entreprise, ne sera pas réutilisable pour d’autres usages.

  • Bien qu’il n’y ait jamais eu sur ce site (toujours dédié à l’industrie alimentaire) de polluants identifiés, tout laisse penser qu’il peut exister une pollution industrielle banale en tout endroit.

Le site est bien desservi par

  • deux routes départementales (D64, rue de Marines, et, à 500m, D927) et une rue communale (rue du Moulin),

  • un poste de distribution téléphonique situé à quelques centaines de mètres (place de la Libération), ce qui permet de penser que la fibre optique pourra être déployée ici plus rapidement qu’ailleurs,

  • un poste de distribution électrique assez récemment réalisé sur l’emprise des ex-salaisons (Sicaevs),

  • l’assainissement de la rue de Marines, réalisé en 2001, et celui de la rue du Moulin devant être réalisé en 2014-2015,

  • un bus direct Méru-Vallangoujard-Cergy Préfecture RER (6 trajets le matin et en fin de journée),

  • un accès direct à l’espace naturel voisin propriété de la Commune (milieu humide de fond de vallée),

  • la « boucle du Vexin » (circulation douce) qui devra passer à quelques dizaines de mètres du fond du terrain dans l’espace naturel propriété de la Commune (premier tronçon de la boucle dès 2014, Auvers-Vallangoujard),

  • une école communale.

Les perspectives sur le site des ex-salaisons

ACTIVITÉS DIFFICILEMENT ENVISAGEABLES.

Activité industrielle. L’activité industrielle s’était développée sur ce site (du fait de la présence d’eau) sans planification. Aujourd’hui, une telle activité ne serait autorisée que sur une zone industrielle. La vétusté des bâtiments rendrait, en outre, illusoire toute éventuelle reprise d’une activité industrielle sans une profonde restructuration.

Tourisme d’affaires. L’éloignement de Cergy et la diminution de la demande doivent faire renoncer à cette perspective.

 

DÉVELOPPEMENT SEMBLANT ADAPTÉ.

Activités artisanales. Une réappropriation du site par des artisans est envisageable. Un réaménagement de la halle pourrait permettre son partage entre plusieurs artisans sur des lots de taille variable éventuellement en locatif, en fonction de leurs besoins.

Tourisme de loisirs. Profitant de la proximité de l’espace naturel et de la boucle du Vexin, un petit hébergement de loisirs (ex : gîte de groupe) pourrait trouver sa place, sachant qu’une telle cette activité suppose une personne à demeure.

Valorisation du moulin. Héritage du passé, le moulin mérite d’être préservé.

Télétravail et coworking. Il s’agirait d’offrir la possibilité à des auto-entrepreneurs de disposer de bureaux mutualisés et à des salariés du secteur travaillant ordinairement à Paris de télétravailler (ex : un jour par semaine) à Vallangoujard dans un bureau bien équipé et dans un mieux adapté que leur domicile personnel.

Logement. De 25 à 35 logements comprenant des offres de taille variée, notamment petite et moyenne, en maisons accolées ou petits appartements, en propriété ou en locatif, pourraient compléter l’offre actuelle (essentiellement des grandes maisons individuelles) et contribuer ainsi au renforcement de la mixité sociale et générationnelle.

La partie logements étant la plus « rentable » du site, il convient de veiller à ce que son développement soit coordonné avec la requalification des autres parties ; ceci afin de prévenir le risque de se retrouver avec des logements au milieu d’une friche. Ces logements pourraient, sur ce site, faire une large place à l'architecture contemporaine à haute qualité environnementale et constituer un éco-quartier.

 

DÉMOLITION DES BÂTIMENTS INDUSTRIELS MÉDIOCRES.

Le coût de la démolition apparaît comme très important, de l’ordre de 2 à 3M€.

La conclusion provisoire quant au site des ex-salaisons

L’étude sur le devenir des ex-salaisons permet d’entrevoir diverses perspectives qui combineraient espace public, stationnement, artisanat, petite hôtellerie, habitations, pouvant aller jusqu’à une trentaine de logements, dont des logements sociaux, dans un éco-quartier.

La mise en œuvre de ces perspectives suppose la démolition d’une grande partie des bâtiments actuels (seul le bâtiment central composé de deux grandes salles superposées mériterait d’être conservé). Or, une telle démolition est très couteuse. Il apparaît ainsi que la valeur du terrain est, de fait, « négative », un investissement de 2 à 3 millions d’euros étant un préalable à la mise en œuvre de tout projet.

Pour ne pas s’exposer au risque de voir se réaliser un projet incomplet (par exemple, réalisation de la partie consacrée aux logements sans déconstruction des bâtiments industriels non réutilisables), la Municipalité a fait savoir à la propriétaire que le PLU gèlerait le devenir du site (et n’inscrirait pas la possibilité de créer des logements sur une partie du terrain).

Face à cette situation, la propriétaire a déposé un permis de démolir… Le PLU prendra en compte cette démolition si elle est effective.

Le site des ex-salaisons occupe 2,4 hectares au cœur du village.